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家主の権利・借り主の権利

建物の賃貸借は、何かともめ事に発展することが多いようです。借家人保護のため手厚い規制をした結果、不動産の流通化や経済の活性化に弊害を及ぼしていると言われています。それでは現在の借家法の概要を説明します。

1.建物賃貸借の更新

期間の定めの
ある場合
a)
当事者が、期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶、または条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなければ、前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。
※期間については、定めがないものとなる
b)
上記通知をした場合でも、建物賃貸借の期間が満了した後、借家人が使用を継続する場合において、賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも更新したものとみなす。
期間の定めの
ない場合
a)
建物賃貸人が解約申し入れをした場合   
申し入れの日から6ヶ月を経過することで終了
※正当事由が必要・・・・解約申し入れの時のみならず、6ヶ月経過後も存在していなければならない(判例)
b)
借家人からの解約申し入れ
申し入れから3ヶ月を経過することで終了(民法の原則)
※存続期間
1)最長 = 20年(民法) 
2)最短 = 直接の規定なし 
期間1年未満 = 期間の定めがないものとみなす

2.建物賃貸借の対抗力

  • 賃貸借の登記
  • 建物明け渡し

3.借賃増減請求書

地代が不相当となったとき 契約の条件にかかわらず将来に向かって、地代の増減を請求できる。ただし、一定期間増減しないと言う特約があればそれによる。
当事者の協議が整わないとき 請求を受けたものは、相当と認める額を支払えばよい。ただし、後に裁判が確定したときは、差額に年1割の利息を付け支払わなければならない。

4.造作買取請求権

賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、借家人は、賃貸借が終了するときに、賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求できる。
※賃貸人から買い受けた造作についても同様

5.転借人の保護

建物転貸借 a)
原賃貸借が期間満了または解約申し入れにより終了
原賃借人は、転借人にその旨の通知をしなければ、契約終了を対抗できない。

b)
通知後6ヶ月の経過により、転貸借は終了
借地上の建物賃貸借 借地権の存続期間満了による終了により建物賃借人が土地を明け渡す。
建物賃借人が借地権の存続期間の満了することをその1年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物賃借人の請求により、建物賃借人がこれを知った日から1年を超えない範囲で、土地明け渡しに付き相当の期限を許与できる。

6.居住用建物の賃貸借の承継

居住用建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合 賃借人と、事実上、夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者がいるときはその同居者は、建物賃借人の権利義務を承継する。
※相続人がいる場合でも、居住はできる。
相続人なしに死亡したことを知った後1ヶ月以内に賃借人に反対の意思を表示した場合 承継しない。

7.期限付き建物賃貸借

賃貸人の不在期間の建物賃貸借
  • 転勤・療養・親族の介護その他やむを得ない事情があること。
  • 建物を一定期間自己の生活の本拠として使うことが困難であること。
  • 一定期間経過後、貸し主が建物を生活の本拠として使うことが明らかなこと。
  • 一定期間を確定して建物の賃貸借の期間とすること。
  • やむを得ない事情を記載した書面で、契約の更新がない旨を特約すること。
取り壊し予定の建物賃貸借
  • 法令又は契約により建物を取り壊すことが明らかなこと。
  • 建物を取り壊すべき事由を記載した書面により、建物を取り壊すこととなるときに賃貸借が終了することを特約すること。

8.適用除外

一時使用のために賃貸借したことが明らかな場合借家関係の規定はすべて適用されない。

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