住宅用のアパート・マンションの建築費に含まれる消費税が還付されない場合

免税事業者の場合

消費税の納税義務がない者（免税事業者）は消費税の還付を受けるための確定申告書を提出することができませんので、消費税の還付を受けることはできません。ただし、消費税の還付を受けるためにあえて課税事業者選択届出書を提出し、課税事業者となれば、消費税の還付を受けることができます。（この場合2年間は継続しなければ免税事業者には戻れません）

簡易課税を選択している場合

建物を建築した年（課税期間）に簡易課税を適用している場合には、建築費に含まれる消費税を課税売上に含まれる消費税から控除して還付を受けることはできません。簡易課税を選択している場合に、課税売上に含まれる消費税から控除できる金額は、課税売上に含まれる消費税にその営む業種によって定められている一定の割合（不動産賃貸業の場合40％）を乗じて計算した金額だけで、実額である建築費に含まれている消費税を控除することはできません。

「課税売上割合が95％以上かつ課税売上高が5億円以下の場合」以外の場合

すべての売上高のうちに課税売上高の占める割合を課税売上割合といいます。この課税売上割合が95％以上かつ課税売上高が5億円以下の場合は、支出した消費税の全額を課税売上に含まれる消費税から控除することができます。ところがそれ以外の場合には、売上に含まれる消費税から控除できる消費税は、支出した消費税にこの課税売上割合を乗じた金額か、課税売上に直接対応する支出に含まれる消費税額のどちらか大きい金額までです。
したがって住宅用のアパート・マンション経営の場合、住宅の貸付収入は消費税の非課税売上となり、課税売上割合が低くなり、建築費に含まれる消費税が全額控除されないため、建築の際支払った消費税の還付が少なくなったり又は全く還付を受けられないことになります。

事例計算1:貸事務所だけのマンションを経営する場合

事例計算2:住宅10室のマンションを経営する場合

上記の事例を比較するとよくわかりますが、建築費に含まれる消費税1,600万円のうち還付される金額は事例1の場合1,200万円、事例2の場合0円です。全く同規模のマンションでも用途が違うだけで還付金額にこれだけの差が出てしまいました。

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その他の『消費税』に関連するページ

• その他の届出書‥適用を受ける場合に必要となる提出書類として下記のものがあります。
• 還付を早く受けるために・・・・「消費税課税期間特例選択・変更届出書」
• 還付申告書を提出するために・・・「消費税課税事業者選択届出書」
• 消費税は届出書が重要
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