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居住用の買換特例

健太郎さんのように売却と購入をすることを買換といいますが、税法ではマイホームを買い換えしたときには売却時の課税を留保し、買い換えたマイホームを売却するまで繰り延べる制度があります。この制度を「居住用の買換特例」といいます。居住用の買換特例はマイホームを買い換えることが前提となり、マイホームの売却代金より新たに購入したマイホームの取得価格が同額以上であれば譲渡益がいくらでようともその時点での譲渡所得税課税は行わず、売却代金に購入価格が満たない場合にはその売却代金と購入価額の差額について譲渡があったものとして税金が課税される制度です。 ただし、注意しなければならないことは譲渡益に税金がかからないケース(売却代金≦購入価額)であっても、買換え特例の適用を受けて取得したマイホームを将来売却する場合には譲渡所得税の計算上、先の取得費が一定の計算方法によって引き継がれ譲渡益が膨らみ税金の負担が後で膨らみます。 つまり、買換え特例は買い換え特例の適用を受ける時点で税金の負担は少ないけれど、買換え特例の適用を受けた資産を譲渡する場合に税負担のしわ寄せが来るという「課税の繰延べ」制度であり、3,000万円の特別控除が税金の免除であることを考えると全く計算構造の異なる特例といえます。

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