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土地と建物の区分方法(住宅ローン控除用)

住宅ローン控除の対象となる借入金とは、住宅である家屋とその敷地の取得のための借入金とされています。原則家屋に対しての借入金で、その家屋の敷地の借入金がある場合には敷地の借入金も対象となります。この対象となる家屋ですが他の税金上の計算で用いられる家屋の「取得価格」とは若干異なります。
  1. 新築
    住宅借入金等特別控除を適用する場合の家屋及び敷地の取得対価の額とは、原則として家屋の請負代金又は購入代金に限られます。この家屋の取得と併せて、家屋と一体として取得した付属設備等は含まれることになっています。
    一方、不動産所得等での減価償却費の計算における家屋の取得価額や、譲渡所得の計算における家屋は、購入手数料等購入のために要した費用の額や使用開始前の期間に対応する借入金の利子が含まれます。一方住宅ローン控除での家屋の取得価格には購入手数料等購入のために要した費用や借入金利子は含まれません。
    なお新築の家屋には消費税が課税されます。次の算式で計算します。
    (家屋の消費税額÷8%)+ 消費税額=家屋の価格
  2. 中古
    中古戸建てや中古マンションは建物土地一体で売買されます。中古の戸建てやマンションを購入した場合、通常消費税は課税されていません。そのため、消費税から逆算して建物価格を出すことは困難です。中古建物の取得価格の計算の仕方はいくつかありますが、住宅ローン控除では建物とその敷地の借入金が対象です。中古の土地建物を一体で購入していますから、建物と敷地の区分を厳格にする必要性が余りありません。厳密な評価法とは言えませんが、土地と建物の固定資産税評価額の比で按分する方法が簡単でよいと思われます。

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