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「居住用の3,000万円控除」と「住宅ローン控除」は併用できない

売却した税金は、「居住用の3,000万円控除」によって支払わずに済み、次の住宅購入で「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン控除)の適用で、年末には所得税の還付が受けられるということはできません。どちらか一つの選択となります。そこで、譲渡所得が少額な場合、あえて「居住用の3,000万円控除」を適用せず、「住宅借入金等特別控除」(住宅ローン控除)を選択した方が有利なことがあります。

事例 譲渡所得が少額な場合

7年前に2,500万円(減価償却後の金額)で買った自宅を3,000万円で売却し、費用等100万円を支払った残りの2,900万円から以前の残債1,500万円を返済し、その残りの1,400万と新たに2,000万円の住宅ローン、加えて自己資金200万円で、3,600万円のマンションを購入しました。

平成31年6月30日までに入居の場合

売却資産 購入資産
売却金額 3,000万円 購入金額 3,600万円
取得費 2,500万円 売却残金 1,400万円
譲渡費用 100万円 自己資金 200万円
残債 1,500万円 ローン 2,000万円

各々の特例を適用した場合の計算

「居住用の3,000万円控除」の適用をした場合

譲渡益の計算

収入金額 3,000万円
取得費 2,500万円
譲渡費用 100万円
譲渡益 400万円

「居住用の3,000万円控除」を適用する

譲渡益 400万円
特別控除 400万円
譲渡所得 0円
支払う税金 0円
「住宅借入金等特別控除」は適用できない。

「住宅借入金等特別控除」の適用

譲渡益の計算

収入金額 3,000万円
取得費 2,500万円
譲渡費用 100万円
譲渡益 400万円

「居住用の3,000万円控除」を適用しない

譲渡益 400万円
特別控除 0円
譲渡所得 400万円
支払う税金 譲渡税(20.315%)812,600円
「住宅借入金等特別控除」年末のローン残高の1~10年目1%は適用できる(限度40万円)

このように「居住用の3,000万円控除」を適用すれば、確かに今年の譲渡に対する譲渡税は無税になります。しかし、ここで「住宅借入金等特別控除」で減税される所得税と比較して、今後10年間のローン控除の税額が譲渡所得税・住民税を上回れば、「住宅借入金等特別控除」の方が得ということになります。事例では譲渡所得税・住民税が812,600円、10年間のローン控除の税額は約130万円になります。ローン控除の方を取った方がよさそうです。

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