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居住用の買換え特例の譲渡所得の計算

「相続による買換え特例」「特定の買換え特例」は売却金額と同額以上の買換をすれば課税はなく、売却金額より買い換えした金額が少なければその差額だけに課税するというものです。この場合税金の支払いは免除されると思われがちですが、基本的には免除ではなく、課税の繰延べといわれます。この場合、譲渡資産の取得費は買換資産に引き継がれますが、取得日は引き継がれません。
具体的には、20年前に2,000万円で購入した自宅を1億円で売却し、1億円の買換資産を購入した場合、この新しい自宅の取得金額は、実際に支払った1億円ではなく、以前の2,000万円を引き継ぎ、なお取得日は買換え資産を購入した日となります。この買換え資産を5年以内に1億円で譲渡した場合には、8,000万円の短期の譲渡所得となります。売却してから3年目以降は「居住用の3,000万円控除の特例」の適用は可能ですが、それでも5,000万円に対して、短期の税率(所得税30%・住民税9%)で課税されます。あらかじめご注意ください。

譲渡代金>買換え代金の場合 譲渡代金≦買換え代金の場合
  1. 譲渡収入金額

    譲渡代金-買換え代金

  2. 取得費・譲渡費用

    (譲渡資産の取得費+譲渡費用)×1÷譲渡代金

  3. 譲渡所得

    1-2

譲渡所得はなし

買換期間

マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えることが要件です。

前年 今年 翌年
譲渡日 譲渡の年
取得日 取得の年 取得の年 取得の年

買換資産が売却資産以上であれば無税

165b

買換資産は「取得費を引き継ぎ、取得時期は引き継がない

165c

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