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相続税評価額と時価との差額

相続税法で財産の価額は原則時価となっております。

しかし、時価の曖昧さ、評価の仕方の複雑さ等、いざ評価しようとすると困難が生じます。
そのため財産評価基本通達なるものを定め、簡便に評価できるよう便宜が図られています。財産評価基本通達で定める評価は簡便が故に、一般の時価と呼ばれるものより若干低めに定められています。以前(バブル経済のころ)はこの相続税評価額と時価とは著しいギャップがあったため、ドラスティックな相続税対策に利用されてきました。
ところが最近はその反省から評価方法に改善が加えられ、そのギャップは僅少なものになっています。

財産の種類 税務署がつける評価額 時価
宅地 公示価格(*1)×80 %(*2)

(*1) 時価にきわめて近い
(*2) 相続税評価額は公示価格の80%とされている
公示価格
借地権 公示価格×80 %×借地権割合 公示価格×( 借地権割合-10%(*) )

(*) 借地権の実際の取引では地主が10%程度の売却承諾料を要求するため、一般的価値は10%程度減額
底地 公示価格×80 %×(1-借地権割合) 公示価格×10 %程度(*)

(*) 底地は買う人がいない
建物 建築価格×40%~50%(*)

(*) 評価方法は固定資産税評価額とされているが固定資産税評価額は建築価格の40%~50%ぐらい
 実際取引では新築に近ければ多少高く、年数がたつと極端に安くなる。築15年をすぎると限りなく0に近い
アパート・貸家
(1) 建物
  自用建物×70%
(2) 土地
  自用地×85%~79%(*)
 
 
(*) 借地権割合50%地区
・・・85%

借地権割合60%地区
・・・82%

借地権割合70%地区
・・・79%
収益還元で考えられる場合が多い
年間収入金額÷6%~10%
入居者がいなければ自用地に近い

その他の『相続贈与の財産評価の基礎』に関連するページ

相続税の仕組みと基礎知識

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