相続時精算課税制度でアパートを子に贈与

「相続時精算課税制度」という制度をご存知でしょうか？

この制度は贈与税の課税制度の一つで、親から子へ（平成27年1月1日以降は孫への贈与も可能）2,500万円まで贈与しても贈与税を課税しない制度です。

「相続時精算課税制度」は、一旦選択してしまうと、暦年課税制度（基礎控除110万円の制度）へ戻せなくなってしまう点、実際に贈与者が死亡し相続が発生した場合に、相続財産に加算して（足し戻して）、相続税の計算上、生前贈与分を考慮しなければならない点でデメリットはありますが、アパートなどの収益物件を贈与すると、結果的に所得税対策、相続税対策となることがあります。

所得税対策としては、アパートなどの収益物件は毎年、家賃収入が発生しますので、その家賃収入を子の所得に帰属させることで、親の所得分散効果があります。

また、相続税対策としては、当該家賃収入が子の所得に帰属するため、親の預貯金の増加を抑えることで結果的に相続財産の増加を防ぐことができ、また、子にとっても将来の相続税の納税資金の準備をすることができるといった効果もあります。

では具体的にアパートを子に贈与する場合、この「相続時精算課税制度」をどのように利用すれば良いのでしょうか？

アパートを贈与する場合、まず、アパートの相続税評価額を算出する必要があります。アパート（家屋）の評価は、財産評価基本通達89において、固定資産税評価額を元に計算することとなっています。一般的に固定資産税評価額は実勢価格（建築価格）よりも低く抑えられているため、移転効果も大きくなります。さらに、貸家の場合、財産評価基本通達93により、借家権割合（通常は30％）を控除した価額で評価されるため、移転できる部分はより大きくなります。

一方で、注意点もあります。
アパートの場合、通常、借主から敷金を預かっていることが一般的です。この敷金債務をアパートとセットで贈与した場合、「負担付贈与」に該当し、上記の圧縮された評価額ではなく、時価（実勢価格）で課税されることとなります。このような場合には、建物の贈与と共に、敷金部分は建物と切り離して現金で贈与していく必要があります。

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