非居住者が不動産を売却した場合の注意点

最近増えてきた非居住者が不動産を売却した場合の注意点を再確認しましょう。

日本国内に住所が無く、かつ、現在まで引き続いて1年以上日本国内に居所が無い人

1. 住所とは、生活の本拠を言い、文字通り住んでいるところになります。
2. 居所とは、生活の本拠では無いが現実に住んでいる場所をいい、例えば、単身赴任先や長期滞在のホテルなどがこれに該当します。

非居住者には外国人の方だけでなく、日本から出国し、1年以上日本に帰国する見込みのない人も含まれます。

非居住者が日本の不動産を売却した場合には、不動産の購入者は譲渡対価の10.21％を源泉徴収して、その金額を支払いの翌月10日までに購入者が税務署に支払う義務があります。つまり、売主(非居住者)に支払われる金額は売却金額の89.79％となります。

なお、次の１と２の両方に当てはまれば源泉徴収の対象外となります。

1. 譲渡対価が1億円以下
2. 個人の買主で、買主本人または親族居住用（※親族＝配偶者、6親等内血族、3親等内姻族）

注意

この譲渡対価「1億円」は、契約書上の売買金額だけではありません。固定資産税や実測の精算金も譲渡対価とみなされます。契約書上の売買金額が「1億円以下」であっても、 通常の売買では固定資産税等の精算金が発生しますので、合算した金額が「1億円超」になっていないか注意が必要です。この場合の金額の判定は共有者ごとに行います。

参考
この譲渡対価「1億円以下」の判定は、特定居住用財産の買換特例や、空き家の3,000万円特別控除における譲渡対価についても同様に考えます。なお、空き家の3,000万特別控除については、共有者ごとではなく、共有者の総額で1億円の判定を行いますのでお気を付けください。